近期房地产市场政策变化研究及对房地产行业信

近期房地产市场政策变化研究及对房地产行业信
2019-07-22 05:16 未知 编辑:admin

  房地产企业现金流平衡将成为影响其信用水平的核心要素;重点关注高价获取土地、布局三四线城市的房地产企业经营状况

  本轮调控政策调控力度明显,但政策针对性强,因地施政特点突出,部分城市突出“补库存”;本轮调控并不是“去库存”的结束,而是对房地产“全面去库存政策”的局部修正

  2016年9~10月初,各地政府密集出台多项房地产调控政策。截至2016年10月中旬,已有21个城市加入限购限贷行列,包括北上广深等一线城市,也包括南京、合肥等热点城市以及无锡、佛山等三线城市。具体来看,本轮政策调控具有以下特点:

  房地产市场呈现明显分化特征,因此本轮调控也因城施政。目前政策的出台均系抑制热点城市的房地产投资投机性增长,具体到不同城市,则显现出明显的思路分化:一线城市调控最为严厉,重点在于抑制投机、去杠杠、同时保证刚需住宅的供应,深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保缴纳标准等,均为历史最严;厦门、南京、武汉等城市二套房首付比例大幅提升,以上城市大幅提高二套房首付比例,对本地逐渐升温的房地产投资情绪起到重要的抑制作用,同时有效降低杠杆,预防由此导致的金融风险;城市根据各地房地产特殊情况作出针对性调整,并预防未来投资投机性购房增长。

  以东莞为例,则仅针对新建商品房做出调控限制;珠海和福州则是对144平米以下普通住宅做出限购,在抑制投资投机性购房的同时,保证了大户型的去化速度和刚性需求。这反映出本次调控政策的分化特征。

  以深圳市为代表,其出具的限贷政策中,对于无记录的,首付款比例最低30%,而无房但有记录的,首付款比例不低于50%;规定本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套。这一点政策正是针对“假离婚”等投资或投机性购房行为,反映出本次调控的精准定位特征。

  此外,部分城市虽出台相关限贷限购政策,但调控政策较为宽松,主要目的在于预防和抑制未来可能的投资性购房增长带来的房价大幅上涨。以南宁为例,其仅出台政策指导措施,并未进行限购限贷政策调整,旨在进行预期调整,也为进一步调控预留空间。

  受上轮全面去库存政策影响,一二线城市土地供应量也普遍减少,在房地产企业流动性充裕的作用下,土地成交溢价率迅速提高,地王不断涌现。地价高企直接影响居民对房价的预期,商品房销售价格相应水涨船高。在此背景下,提高首付比例,可有效抑制投资和投机性需求。但对于因土地供应量导致房价大幅上涨的城市,则要增加住宅用地供应,增加中小户型市场供应,并控制土地出让价格等,如北京、深圳重启“90/70”政策,北京还要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施。部分二线城市则设定土地出让指导价、提高土地竞买条件,如南京、苏州提出“现场摇号”、“一次报价出让”等方式限制地价高企。

  在本轮全面去库存的政策作用下,一二线城市去库存效果明显,甚至出现库存短缺。对于该类城市,加大土地供应,以缓解自2016年开始一线城市的土地持续收缩,解决短期供应减少带来的房价急剧增长。从全国范围来看,房地产整体在建和待售面积仍处于高位附近。因此我们认为,房地产“去库存”过程并未结束,而是尚处于起步阶段。本轮政策调控本质上是对全面去库存政策的局部修正。

  政策出台城市近期房价均同比增幅明显或价格突破“整万元”大关;目前出台政策城市以一线城市、省会二线城市及重点城市为主,政策“风向标”意图明显,旨在调整市场对房价快速增长的预期

  此轮房地产调控政策的背景主要是进入2016年一线城市以及重点二线城市房价快速增长不利于中央政府调结构、降杠杆、做强实业的目的。同时21个城市房价过快的增长,也对地方政府形成了较大的压力,这包含地方居民对高房价的抱怨,也包含了中央政府对房价变化超出预期的失望。

  从本次出台政策城市的房价走势以及调控政策出台的时间看,出台相关房地产调控政策的城市大多具有以下特征:近两到四个月当地房价环比增长超过2%且同比增长超过10%、城市房价突破“整万元”大关及房价每月涨幅超过1,000元/平米等。

  此外,此次出台限购限贷政策的城市并非所有大幅上涨城市,主要以一线城市、省会城市和珠三角地区其他城市为主。该特点反映出政策旨在以龙头城市为风向标,调整购买者对于房价大幅上涨的预期,从而引导相应区域房地产市场适度降温;同时未覆盖所有房价大幅上涨城市,这一特点也反映出政府意在适当调整预期,而非实质性打压房价。以尚未出台相关政策的区域为例,截至2016年9月底,惠州住宅价格指数同比增长达到47%,而廊坊市则尽管早已出台限购政策,住宅价格指数仍同比增长达41%。

  考虑到城市的风向标作用及已出台调控政策的分布,惠州、廊坊及石家庄未来可能采取一定的调控政策稳定市场预期,以降低房地产市场热度。

  政策短期效果初现,出台当周成交面积明显下降,节后有所反弹,三线城市受益;调控城市新建商品房价格指数环比涨幅回落

  节前两周,基于对限购政策出台和房价持续增长的预期,房地产成交面积大幅增长。根据wind 30大中城市商品房成交面积显示,2016年国庆节前两周成交面积分别环比增长31.21%和16.51%。2015年国庆节前两周则仅是分别上涨4.43%和2.34%。国庆期间,基于假期因素及新出台限购政策打压,成交面积环比下跌45.41%,其中一、二、三线年环比下跌幅度,政策压力显著且二线城市受影响最为明显。

  根据一般经验,节后存在一轮交易量反弹,释放假期期间积压的购房需求,2015年节后两周成交面积分别环比增长15.53%和32.01%。2016年节后第一周,成交面积环比增长30.67%,其中一、二、三线%。二线城市反弹最为温和,调控政策对二线城市投资性购房抑制明显;一线、三线城市反弹较为激烈,一方面,一线城市刚性购房需求较为强烈,另一方面,受前期房价上涨的预期引导及一二线城市投资需求部分溢出,导致三线城市购房需求增长。同比变化方面,2016年国庆节后第一周房地产成交面积同比增长2.07%,其中一、二、三城市成交面积分别同比增长1.73%、-11.98%和41.47%,同样显示二线城市成交量受到抑制,三线城市成交量增长,去库存效果持续显现。

  房地产价格方面,根据国家统计局最新公布的统计数据,10月上半月,本轮限购政策中的一线城市和热点二线城市新建商品住宅环比价格指数增长幅度出现不同程度的回落。其中,深圳和成都新建商品住宅价格开始出现下降,分别环比下降0.3%和0.1%;北京、无锡、合肥和郑州价格增长幅度下降最为明显,环比增幅分别下降3.7个百分点、3.8个百分点、3.6个百分点和3.3个百分点;南京、厦门、武汉和广州价格增长幅度下降程度偏弱,环比增幅分别下降1.7个百分点、1.9个百分点、1.0个百分点和1.8个百分点;其余城市环比增幅下降幅度在2~3个百分点。一线城市中,北京、深圳受本轮房地产调控政策影响明显,上海由于调整力度相对减弱,调控影响力相对较弱;无锡、合肥和郑州本轮房地产增长受土地供应收缩和投机性购房影响较大,本身刚性需求不足以支撑房价持续上涨,本轮调控后价格收缩趋势明显;城市房地产价格也或多或少受到一定影响。整体来说,本轮房地产市场的调控政策对房价的涨幅抑制作用已初步显现。